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物业服务合同履行跨越民法典生效前后，如何进行法律衔接适用？

沈阳律师

　　基本案情

　　2013年9月1日，日照某房地产公司与日照某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费为3.2元/月/平方米（含电梯费），业主应于物业交付之日起按建筑面积全额交纳六个月的物业服务费用，交付时间以商品房入住通知书所明示的入住时间为准，预交费用期满后按每半年为一个交费周期进行交纳，业主或物业使用人应于每个交费周期最后一个月25日前交纳下一个交费周期的物业服务费，否则视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的3‰支付违约金，业主或物业使用人须承担违约责任。

　　2013年11月4日，刘某作为买受人与作为出卖人的日照某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买日照某房产，同意日照某物业公司作为前期物业服务企业，并签署前期物业服务合同，物业服务费标准按照前期物业服务合同约定执行。2015年9月8日，日照某房地产公司出具入住通知书，通知书载明办理入住手续时间为2015年9月16日，物业费收费标准为3.2元/月/平方米并备注预收6个月物业费。2015年11月1日，日照某物业公司按照3.2元/月/平方米标准向刘某预收6个月物业费，收款收据载明的物业费时间为2015年10月1日至2016年3月31日。刘某于同日办理收房手续，但至今一直未交纳物业费。日照某物业公司诉请刘某支付物业费4989.6元（按照实际建筑面积43.99平方米，自2016年4月1日起至2021年6月30日止，共计63个月，按照1.8元/月/平方米计算）及违约金1496.88元（按照物业费4989.6元乘以30%计算）。

　　法官解读

　　首先，本案前期物业服务合同成立于《民法典》施行之前，刘某自2016年4月1日至2021年6月30日未支付物业费，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定情形，故本案应以2021年1月1日为时间节点，分别适用《民法典》施行前后的有关法律、司法解释。

　　其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年5月15日公布，因《民法典》颁布修改为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》）第一条及《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。就本案所涉物业服务纠纷而言，刘某并未举证证实前述前期物业服务合同存在无效、可撤销情形，刘某实际接受日照某物业公司提供的物业服务，故刘某与日照某物业公司均应按照前期物业服务合同的约定行使权利，履行义务。

　　再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条（与现行《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条内容基本一致）规定，物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

　　案涉前期物业合同约定的物业费收费标准为3.2元/月/平方米，日照某物业公司在本案中主张自2016年4月1日至2021年6月30日按照1.8元/月/平方米计算物业费，虽与前期物业合同约定不一致，但系减少而非增加了刘某应付款数额。同时，日照某物业公司按照1.8元/月/平方米的标准计收物业费，已经获得价格行政主管部门备案，故不存在擅自收费问题。最后，刘某虽然对日照某物业公司计收物业费的标准持有异议，但双方并未达成变更收费标准的协议，刘某存在逾期未交付物业费的事实，除补交物业费外，还应支付相应违约金。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”